【奈良】そのリフォーム本当に必要？中古マンション購入時リフォームのメリデメ

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どうも皆さんこんにちは！

中古マンションや中古戸建の購入時に同時にリフォームやリノベーションを検討される方も多いのではと思います。

今回は中古自宅の購入と同時にリフォームをする場合の流れとメリット/デメリットをお話したいと思います。

私自身も過去に中古マンションを購入、そして同時に大がかりなリノベーションをしたことがありますので、実例を踏まえてお伝え出来ればと思います。

特に注意点については今後リフォームを検討する際に必ず覚えておいていただきたいポイントとなりますので、是非参考にしていただければと思います。

では早速順にお伝えしていきます。

物件購入～リフォームまでの流れ

物件探し(リフォーム内容検討)+資金計画

物件探しと同時にリフォームによってどのようなご自宅を実現したいかイメージを膨らませましょう。

リフォームしたいイメージが固まることで物件探しもスムーズにいくかと思います。

例えば、リビングはダウンライトにしたい！といった希望がある場合、そもそもダウンライト工事が難しい物件は対象外となる、といった具合にです。

リフォーム内容がしっかりイメージ出来ていれば見積もりの際も振れの少ない金額が出てくるのでトータルコストを把握することができます。

また資金計画は非常に重要です。

住宅ローンを活用する場合、借り入れ可能金額から逆算して物件価格とリフォーム価格のバランスを取る必要があります。

また、家計に合った予算を検討するがありますので具体的にアドバイスさせていただければと思います。

極論ですが、せっかく理想の住宅を手に入れても毎月の支出がほぼ家となってしまうと豊かな暮らしはおくれません。

従って、繰り返しにはなりますが以下3点はセットで考えていきましょう。

• 物件探し
• リフォームしたい内容（より具体的に）
• 資金計画（予算）

物件内覧･リフォーム会社検討

ご自身の志向に合致した物件が見つかったら是非内覧してみましょう。

現地を見て気付くことも多くありますし、本題とは逸れますが、物件が良くても周辺の雰囲気が何となく好きになれないといったこともよくあります。

物件の内覧と並行してするべきことはリフォーム会社探しです。

リフォームを初めて経験する方はきっとどこのリフォーム会社が良いか目星をつけるのが非常に難しいと思います。

我々のようなコンサルタントや仲介会社の営業さんと一緒に探すケースもあれば、ご自身でインターネットや本を見て探すケースもあります。

いずれにしても複数のリフォーム会社さんに相談し相見積もりをすることが必須です。

契約前の段階では皆さん一生懸命良いことをアピールするので、それが確からしいか比較対象や相談する相手を見つけておくことで正しく判断することが重要です。

そしておおかたリフォームのイメージが固まり複数の会社さんから見積もりをいただいた後、住宅ローンの相談をしましょう。

そもそもご自身がどのくらい借りることができるのかを把握するためです。例えば物件+理想のリフォームが借り入れ可能額を超えてしまうなんてことも多いので早めに銀行などの相談すべきでしょう。

そしてリフォームもローンを活用する場合、リフォームローンよりも住宅ローンとリフォームが一体となった商品を選びましょう。

通常リフォームローンよりも住宅ローンの方が金利は相当低いので住宅ローン金利でリフォームも実施した方がお得です。

なお、住宅ローン控除の観点では両者で差はないという認識です。

ご自身の購入する物件が住宅ローン控除適用されるかは物件探しやリフォーム内容検討の段階で仲介会社さんなどのパートナーに相談してください。

住宅ローン控除は最大控除額が210万円と税制上のメリットとしてかなり大きいです。

住宅性能	借入限度額	最大控除額	控除期間
認定住宅 ZEH水準 省エネ住宅	3,000万円	210万円	10年間
上記以外	2,000万円	140万円	10年間

また、お住まいの地域によっては住宅ローン控除とは別に補助金などをもらえる場合もあるので是非相談してください。

奈良県の住まいまちづくり課のページで補助金の概要を確認することができます。

またお住まいの市町村独自の補助金もある場合があるのでセットで確認しましょう。

物件購入、リフォーム実施

晴れて希望する物件が見つかり、ローン審査も通過となった場合、売買契約→引き渡し→リフォームという順番に進んで行きます。

買いたい物件の希望価格や引き渡し時期など条件面をどのように話していくかもこの段階ですることですが、本日の本題ではないので詳細は割愛します。

売買の条件は売主様との交渉事なのでプロにアドバイスを受けながら進めることが重要です。

特に仲介会社さんが売主様と買主様両者の代理となっている場合、注意が必要です。一方を立てると一方が立たぬという状態になってしまうので本来よりも良くない条件の落とし所を提案されてしまう可能性もあります。

とても重要なのでまた別の機会に詳しくお伝えしたいと思います。

そして、売買契約も終わり、引き渡し時期を待つこととなります。

リフォームは基本的に引き渡しの後となりますが、売主様の許可があればリフォーム会社さんと一緒に内覧して工事の詳細を詰めていくことなどは可能です。

引き渡しからリフォーム完了までの時期は住宅費が二重となってしまうので工期を短縮できるように出来ることはこの段階でもやっていきましょう。

リフォーム完了、引っ越し

無事リフォームが完了し、新居への引っ越しとなります。

なお、リフォーム完了段階で完成検査を実施します。それは依頼通りに正しくリフォームしてもらっているかを確認することです。

特に機能面の不具合などは直ぐに修理してもらう必要があるほか、工事完了確認書にサイン後だと最悪修理もしてもらえないというトラブルの発生の元にもなります。

はやる気持ちを抑えて冷静にチェックしましょう。家族全員あるいは仲介会社のパートナーなども連れて実施することが良いでしょう。

中古住宅購入時のリフォームのメリデメ

さてここまでは通常の中古住宅購入とリフォームについて流れを簡単に確認いたしました。

ここからは本日のお題である、中古住宅購入時のリフォームのメリットとデメリットを見ていきたいと思います。

メリットは大体想像つくかと思いますが、デメリットが特に重要です。

メリット

まずメリットからお伝えします。

• 希望するリフォームが向いている物件を探せる
• 住宅ローンを併用できる（金利が低い）
• 購入する物件とリフォーム金額によっては節税に（レアケース）

まず1点目の希望するリフォームが向いている物件探しができることは前述の通りです。

後からリフォームする場合、希望するリフォームが既に購入してしまった物件ではできないケースがあります。（水回りの場所をずらせない、柱があって間取りを変えることが出来ない、などなど）

先にリフォームイメージを持った状態で物件を探せるので、最終的に自分の理想に近い形の物件を購入することが出来ると思います。

2点目の住宅ローンを併用できる点も前の章でお伝えしました。

後からリフォームする場合、その分金利の高いローンを組む必要があるので購入とセットで実施することでリフォームも低い金利で実施できるということです。

3点目はあまり多いケースではありません。

一応お伝えすると、1500万円のマンションを購入して500万円のリフォームを同時にした場合、2000万円上限の住宅ローン控除をフルで活用できるといった意味です。

デメリット

次にデメリットをお伝えします。

• 手間と時間さらに余分なお金が発生すること
• リフォーム規模が大きい場合、資産価値を乖離してしまうこと

順番に見ていきましょう。

1点目は想像出来ると思います。リフォームをしない場合では物件探しだけをすれば良いので手間や時間はその分少なくなります。

また、リフォーム期間中に住宅費がダブルで発生することもないので金銭面でも余分なお金を発生させないことができます。

そして最も大事なのが2点目の資産価値との乖離です。ここは私自身の実例も交えて詳しくお話できればと思います。

まず中古物件の市場価格の決まり方を考えてみましょう。

少し乱暴かもしれませんが、簡単に理解できるために平たく言うと、物件価格は築年数と面積、立地（駅は主要駅か、徒歩何分か？）、方角（南向きか）で大凡の市場価格は決まります。

従って、例えばSUUMOなどのポータルサイトで築年数と面積、希望エリアの駅徒歩を条件に物件検索すれば大体同じ相場感であることが分かると思います。

すなわち物件のデザイン性や設備のこだわりなどは価格に反映されにくいということです。

長きに渡ってその物件に住むことを想定、売ることも全く考えていないという場合であれば資産価値ばかりを考える必要はなく、家族の住み心地を優先して考えれば良いのです。

しかしながら、子供もいつかは巣立ちますし、自分が歳を重ねた時に同じ場所に住んでいたいか、価値観は変わるかも知れません。

いざ手放したい時に資産価値を乖離していると売却することが難しくなってしまいます。

特に奈良県の場合、中古住宅は都市部の中古住宅と比べてかなり割安です。

要するにリフォームに沢山お金をかけてしまうとその分、その物件の価値と乖離する部分が大きくなってしまうリスクがあるということです。

実は私自身もコンサルタントとして独立する随分前に中古マンションを購入しリノベーションをいたしました。

キッチンなどは大手メーカーの最上位のものを選びアイランド型にしました。床も白を貴重としたお洒落なフローリングにして建具などもこだわりました。

そのうちに当初予算よりも大分膨らんでしまいました。

お金をかけた分、仕上がりはとても綺麗で機能的で自分の理想の暮らしを実現することが出来たと感じで嬉しかったです。

しかしながら、ほどなくして、海外赴任が決まってしまい泣く泣く売却することにしたのですが、住宅ローンの残債が多く、周辺のマンションよりもかなり高い金額で売却をしなければならない状況でした。

幸いデザイン性を気に入ってくれた方が購入してくれたので売却することができましたが、住宅ローンを完済するために自分の財布から持ち出して売却しなければいけないことも十分にあり得る状況でした。

まとめ

以上、本日は中古住宅の購入と同時にリフォームをする場合のメリットとデメリットを確認しました。

デメリットの部分は私自身の経験も交えて少し強調し過ぎた感も否めませんが、自宅の購入は家族全員が住み心地良く快適な暮らしを実現できる点といざ売却しなければならない場合を想定して資産価値をセットで考えないといけません。

極論を言えば、需要の高い地域で価値の減価しきった物件をほどほどにリフォームするが一番資産性の観点で言えば正しいのですが、居住性も勿論大事です。

ある種トレードオフの関係である居住性と資産性をセットで考えながらベストな選択をしていただきたいと思います。

メリット	デメリット
リフォーム向きの物件を探せる 住宅ローンを併用できる 節税になる	・手間と時間さらに余分なお金が発生 ・資産価値と乖離してしまう

我々も物件探しやリフォームそして資産性など種々の観点でアドバイスさせていただければと思いますので、是非お声かけいただければと思います。

実際のリフォームの流れが知りたい方は是非以下の記事も読んでみて下さい。

リフォームの流れと会社を選ぶ際の注意点 | 自身の経験を交えてお伝えします!

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