奈良でマンションを売却する流れと3つの注意点についてお伝えします！

この記事のテーマ

どうも皆さんこんにちは！

今回はマンションを売却する一連の流れと奈良でマンションを売却する際に特に気をつけていただきたい3つの注意点についてお話したいと思います。

マンション売却の流れ自体は基本的にどの地域でも変わらないのですが、売却活動においては奈良の地域性も考慮した上で進めていく必要があると思います。

特に奈良でマンションを売却する際に特に気をつけていただきたい3つの注意点については是非覚えていってください。

なお、このところの物価上昇や金利引き上げの状況下において、そもそもマンションを売却するのに適したタイミングはいつなのか知りたい方もいらっしゃると思います。

こちらについても別の記事で書いておりますのでお時間のある際に見ていただければと思います。

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では、早速お伝えします。

マンション売却の流れ

売却活動前

住宅ローン残債のチェック

マンションを売却すること決めてからはじめにすべきことは住宅ローンの残債をチェックすることです。

（住宅ローンを利用していない方や相続したマンションを売却する場合においては不要なステップです。）

なぜ住宅ローンの残債をチェックしなければいけないかというと、マンションを売却する際は住宅ローンを完済しなければならないので、売出価格の設定や実際の売却額（成約価格）に影響を与えるものだからです。

近隣の相場価格確認

住宅ローンの残債をチェックした後は、近隣の成約情報などを調べましょう。

あくまでも参考としてご自宅周辺の大凡の相場観を知れればOKです。

なぜなら売主様、買主様の個別事情などで同じマンションでも価格が変動することも多いからです。

調べ方としては以下3点がおすすめです。

• SUUMOやアットホームなどのポータルサイトで自宅と同条件の物件販売価格を確認する
• 「レインズマーケットインフォメーション」で」一般向けに公開された不動産取引情報を確認する
• 「土地総合情報システム」で不動産の取引価格や都道府県地価調査の価格を検索する

マンション売却にかかる手数料を把握する

マンションを売却する場合、住宅ローンの完済に加えて以下のような諸費用が必要となります。

項目	一般的な費用
仲介手数料	最大で売却価格×3％+6万円と消費税※
印紙税	契約金額による。1～3万円程度
抵当権抹消費用	登録免許税1,000円×2件+司法書士への報酬（1～5万円程度）
住宅ローン 一括返済手数料	銀行による。1～3万円程度
引っ越し費用	規模による

このように諸費用だけでもそれなりに大きな金額となってしまうことが分かります。

特に一番金額が大きい仲介手数料は会社によって異なるので、しっかり比較検討の上で実際に仲介をお願いする会社を選択していただきたいと思います。

なお、仲介手数料について詳しく書いた記事があるのでこちらも確認いただければ思います。

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残債と同額の売却価格では諸費用分の損となってしまうので後に資金計画を立てる際は諸費用も含めて検討するようにしましょう。

資金計画

住宅ローンの残債を確認し、近隣の相場価格が分かれば、自ずと資金計画も立ちます。

例えば、近隣の相場価格程度で売却できると考えると、相場価格ー残債ー諸費用で大凡の売却損益を把握することができます。

売却益が出そうであれば譲渡所得税を計算し、最終的な手持ちがいくらになるかイメージできます。

反対に売却損が出そうであれば売出価格を相場よりも高めに設定して損が出ないようにするか、もしくは足りない分を持ち出すなどの対応が求められます。

不動産仲介会社の下調べ

ご自宅の近隣の相場や成約状況を調査し、大体の資金計画を立てると同時に、不動産仲介会社の下調べも行って下さい。

マンション売却の仲介は大手でも中堅でも地場の小さな不動産会社でもどこでもできることです。

それぞれにメリットとデメリットがありますし、担当者が信頼置けるか否かも重要な判断軸ですので、必ず複数の仲介会社を比較するようにしてください。

売却活動中

媒介契約の締結

実際に仲介をお願いする会社の選定をします。

仲介をお願いする際は不動産会社と媒介契約を締結する必要がありますが、3種類あるのです。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

それぞれをしっかり理解しておくことが大事です。

専属専任媒介契約は、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約です。契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。この点は専任媒介契約も同様です。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の相違点として専属専任媒介契約の場合、契約した不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができない点が挙げられます。（自分で見つけた買い手に売ることが出来ない）

他にはレインズ（不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システム）への登録が義務づけられている日数の違い（5日以内/7日以内）や仲介業務の実施状況の報告義務の違い（1週間に1度/2週間に1度）があります。

一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼することができますし、自分で見つけた買い手に売ることも出来ます。

ただし、不動産会社に対してレインズの登録義務も業務報告の義務もありません。

では、３種類のうちどれが良いかという点については正直物件や地域にもよるのでお客様毎でアドバイスさせていただきたいと思います。

あくまでも私個人の意見として聞いていただきたいのですが、お客様にとって専属専任媒介契約を結ぶメリットはないです。

では、専任媒介契約か一般媒介契約どちらが良いかという点については両者メリデメがあります。

一般媒介契約の大きなメリットとしては囲い込みがされにくいという点があります。

囲い込みとは、専任契約を締結した会社が自社のお客様以外の方には販売活動をしないことを意味する言葉です。

具体的に言うと、他の不動産会社さんが別のお客様を連れてコンタクトしてきても「既に申し込みが入った」、「現在商談中」などと架空の話をでっち上げるなどしてお断りすることです。

残念ながらまだまだ囲い込みを実施する会社や担当者はたくさん存在している認識です。

なぜそのようなことをするかというと、売主様も買主様も自社で見つけるのが最も売上が立つからです。（双方から仲介手数料を受け取れますので）

囲い込まれてしまうとそれだけ売却のチャンスを失うことになるのでよく注意して不動産会社選びを行うべきです。

媒介契約	メリット	デメリット
専任媒介契約	相対的に会社の やる気が高い	相対的に顧客接点が少ない 囲い込まれるリスクあり
一般媒介契約	顧客接点や露出度が高い 囲い込まれるリスクが低い	販促活動が薄い 可能性 売れ残りの印象を 与えることも

いずれにしても仲介依頼する不動産会社選定に向けて複数社と実際にお会いして比較検討することをおすすめします。

不動産会社への仲介依頼

複数社の不動産会社を比較して、良さそうと思った会社に対してコンタクトを取ります。

ほとんどのケースで実際にお客様のご自宅に担当者が来ることとなります。

その会社で仲介を依頼するメリットの話や、地域のマンション市況の説明、そしてお客様のご自宅が実際どのくらいの金額で売却できそうか査定を実施することとなります。

後に注意点としても挙げますが、この査定とは実際にその金額で売れるわけではなく、売れそうな金額もしくは売りたい金額ということになります。

問題点として、査定金額をあえて上目に言う会社さんもあります。

想像して下さい。

例えば１社だけ高い査定金額を提示して、その予算感で興味を持っているお客様がいるんですよ、今専任契約を締結していただければすぐにご紹介します！と言われたら契約をお願いしたくなりませんか？

全てではないですが、盛った話であるケースがほとんどです。そんな買いたいお客様が実際に居たら回りくどいことせずに一般媒介契約でも良いのですぐに具体的な売買の話をすべきはずです。

余談ですがお客様のご自宅のポストによく投函される、「●●マンションを購入したい方がいます！」というチラシも全てとは言いませんがほぼガセネタであることが多いです。

かなりグレーゾーンですよね。実際に居たけど気持ちが変わってしまったと言えば確かめようもないので。

繰り返しで申し訳ありませんが、しっかり複数社比較して担当者の人柄なども考慮して実際に仲介を依頼する会社を決めて下さい。選定に当たっては以下の4点を特に気にかけて下さい。

• 仲介手数料の金額（３％+６万円はあくまでも法律で定められた上限です。）
• 営業担当者がお客様のお話や意向に対してしっかり耳を傾けるか
• 購入希望のお客さんがいるという話を餌にその場で専属契約や専任契約の締結を強く求めてこないか
• お客様の内覧などに毎回しっかり立ち会ってくれそうか。

不動産会社による販促

仲介する不動産会社が決定すると媒介契約を締結、販売活動へとうつります。

はじめに、販売活動をするために売出価格を決める必要があります。

相場感や資金計画、売却損を出さないなど、物件の状況やお客様毎の事情を加味して売出価格を決めます。

売出価格が決定したらいよちよ販売活動の開始です。

大体において不動産会社はSUUMOやアットホームなどのポータルサイトへの掲載、レインズの登録、自社顧客への連絡、自社サイトへの掲載、チラシなどの広告配布などを実施します。

なお、インターネットやチラシに掲載するため、室内の写真を撮ることになります。

買主様は物件の条件に加えて視覚的にイメージできる画像もしっかり見るので、部屋を綺麗にして明るい印象を持てる写真を掲載しましょう。

お客様はひとまず反響を待つことになります。

どれくらいの反響かは仲介を依頼した不動産会社に都度確認しましょう。

内覧対応

販促活動が進むと、実際にお客様の物件に興味のある方から内覧の申込があります。

内覧は基本的には仲介を依頼した不動産会社の担当者が立ち会ってくれますが、ご自宅を未来の買主様にアピールする絶好のチャンスです。

お部屋を綺麗にしておくことは当然ですが、ご自宅の長所をしっかりアピールできるようにしておきましょう。

また、どうして売却されるかを気にされる方も多いので、前向きな売却であることをお伝えできれば良いです。

内覧が多くなってくると精神的にも疲れてくるのでいつかは誰かが購入してくれると前向きに売却活動を進めましょう。

なお、内覧が1カ月、2ヶ月経っても一件も入らないような状況は売出価格の設定が高すぎる可能性がありますのでそのまま継続するか、あるいは値下げするか不動産会社の担当者と相談し合うことになります。

また、購入を検討してくれる買主様によっては条件面で交渉してくる可能性もあります。

前述の通り、資金計画の中で最低限許容できる売却価格も考えておく必要があります。

売却活動後

物件を購入したい方が現れて、最終的な売却価格や引き渡し日など条件の交渉が完了すれば、売却活動は終了となり、売買の手続きにシフトします。

売買契約

通常、引き渡し日の１～２ヵ月前に買主様と売買契約を締結します。

売買契約書は不動産会社が作成しますが、瑕疵など告知すべき事項がないか確認し、ある場合は必ず不動産会社を通して申告しなければなりません。

（契約書に記載のない瑕疵があった場合、補償義務が発生してしまうリスクもあります）

契約書に問題がなければ署名と捺印をします。

売買契約の段階で買主様から手付金を受領します。手付金の金額は法で定まった金額はありませんが、一般的に５~１０％程度が目安です。

また、その場で不動産会社に対して仲介手数料を支払うこととなります。

物件の引渡、引っ越し

売買契約で定められた日にちで物件の引き渡しをすることとなります。

売買契約の後、通常１～２ヵ月程度の時間となります。

引き渡し当日は売主様と買主様、不動産会社と司法書士、場合によっては銀行員も一堂に集い、売却代残金のの授受や鍵の受け渡しを行います。

売却代金の授受やローンの返済が済んだ後に、司法書士が名義変更を法務局で行います。

登記変更手続きが終わったらマンション売却の終了です。

新居への引っ越しをしましょう。

奈良でマンションを売却する際の注意点

さてここまでは中古マンション売却の流れを簡単に確認いたしました。

ここからは奈良でマンションを売却することの注意点をお伝えできればと思います。

マンション売却の流れをお伝えした際には一般的な注意点を述べましたが、さらに地域特性を考慮した注意点もお伝えさせていただきます。とても大切なことなので是非覚えておいていただければと思います。

不動産仲介会社の選択肢が少ない

まず１点目の注意点です。

先ほど不動産の仲介会社は複数社比較の上、信頼できる会社を選定しましょうとお伝えしましたが、奈良の場合、大阪や京都などと比べると相対的に不動産の仲介会社が少ないです。

例えば、不動産の中でもマンション売却に強い会社や投資目線でアドバイスをできる会社、また仲介手数料を半額や無料で実施してくれる会社など、お客様それぞれのニーズや状況に合致した会社をそもそも選びにくいということがあります。

勿論、他府県の会社にお願いすることもできますが、距離の制約などで毎回の内覧対応が難しいと言われてしまったりするケースもあります。

市場規模が小さい

２点目の注意点として、奈良県はそもそもの不動産市場や需要規模が小さいので、売却活動をかけてもすぐに買い手は見つかりにくいことが多いです。（勿論物件によって状況は異なります）

例えば東京や大阪の都心部では駅から近く築年数も浅めのマンションであれば語弊あるかもしれませんが、売り出し後すぐに買い手が見つかったりもします。

中々買い手が見つからなくても、売却価格の見直しや広告戦略によって確度を上げていくことができますし、場合によっては一旦売却を取りやめて住宅ローンの残債が減ったタイミングや市場が盛り上がる時期（景気回復期や税制の変化のタイミング）に再度売却活動をスタートさせるなどの方法もあります。

戸建の方が人気？

奈良県は車社会です。

勿論近鉄線やJR線もあって交通インフラも整ってはいますが、都市部と比べると車で買い物や通勤に行く方が多いです。

そのため、多少駅から離れていたとしても複数の車を駐車できる駐車場付きの戸建住宅を好む方が他の都市に比べて多いです。

そういった方が多い地域柄、マンションは大阪等と比較すると売却しにくいエリアであると言えます。

まとめ

以上、本日はマンション売却の流れと奈良における注意点をお伝えさせていただきました。

マンションの売却はそれなりに時間のかかるものですし、中々思い通りの金額やスケジュールで進まないことも多いです。

また奈良県ですと都市部と比べて相対的に売却までの時間がかかる場合も多いです。

是非仲介をお願いする会社を検討する際は信頼のおけるパートナーを見つけて良い売却活動を行って下さい。

我々もお客様最優先で売却のお手伝いをさせていただきますし、仲介手数料も一般的な他社様の半額で実施させていただいております。

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マンション売却では引っ越しや新居の準備などでお金がかかるので是非効率的に売却活動を進めましょう。

それではまた。

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