皆さんこんにちは！

本日は、JR奈良駅から徒歩７分の好立地な中古マンション、「ファミール奈良するがまち」をご紹介させていただきます。（物件の詳細はこちらのアットホームのURLをご確認ください）

今回の記事は街紹介やナレッジ発信ではなくて、あくまでも物件のPRになりますので、マンション購入を検討されていない方はスルーしてください。（申し訳ございません｡｡｡）

リフォームが済んでおりとても綺麗なマンションです。

そして、我々がいただく仲介手数料は無料とさせていただいておりますので家計にも優しいです。

物件の詳細はこちらのアットホームのURLをご確認ください

ご自宅の購入は是非ご相談ください

自宅の購入を検討している方に対しても仲介手数料は一般的な会社様の半額で実施させていただいておりますのでこちらの記事も合わせて読んでいただけると幸いです。

なお、物件によっては仲介手数料が完全無料な物件もございます。

（まさに今回の物件です）

【奈良の自宅購入･売却】我々は仲介手数料半額でサービス提供いたします！

この記事のテーマ どうも皆さんようやく春が来て温かくなってきましたね。 さて、本日はご自宅の購入や売却を検討しているお客様が我々を選んでいただくメリットについて…

TRYコンサルティング

ではなぜ仲介手数料が半額や無料で実施できるかというと、我々は店舗や広告にお金をかけていないからです。その分をお客様に還元したいという考え方です。

基本的にポータルサイトに掲載の物件であればご紹介可能ですし、内覧も気に入る物件が見つかるまでサポートいたします。

さらに、こちらはおすすめの街を紹介したページとなります。地域を盛り上げたい想いで記事を書いておりますので。今後も少しずつ増やしていきたいと思っています。

https://try-r-es.com/category/nara-town/

それではまた！

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どうも皆さんようやく春が来て温かくなってきましたね。

さて、本日はご自宅の購入や売却を検討しているお客様が我々を選んでいただくメリットについてご紹介させていただきたいと思います。

結論から申し上げると、我々はご自宅の売却や購入を仲介させていただく際の手数料を一般的な会社様の半額で実施させていただいております。（そして基本的にどの不動産ポータルサイトでもご紹介可能です！）

売買する物件にもよりますが、仲介手数料は100万円を超えることも多いですので、それが半額になればお客様にとっては経済的なメリットは大きいという認識です。

ちなみに記事の題が「奈良」となっていますが、大阪や京都のお客様に対しても勿論仲介手数料半額でサービス提供させていただいております。

しかしながら何故半額なんだろう？サービスの品質に問題はないのか？という疑問も当然あると思いますのでこの記事の中で解消できればと思います。

なお、本日の記事はかなり営業っぽい内容となってしまいますのでまだご自宅の売買は検討していないという方はスルーしていただいて大丈夫です。

なお、自宅の購入ではなくて、賃貸物件への引っ越しを検討している方にはこちらの記事から我々を選んでいただくメリットを知っていただければと思います。

お引っ越しの際の仲介手数料は税込み3万円で承っています。お引っ越しされたことのある方であればとてもお得であることが理解できるのではと思います。

【奈良の賃貸マンション･アパート】仲介手数料3万円のみで承ります！

この記事のテーマ どうも皆さんこんにちは！ 我々は不動産の売買や投資のコンサルティングをしてはいますが、賃貸マンションやアパートへの引っ越しについてもサービスを…

TRYコンサルティング

では早速お伝えさせていただきます！

仲介手数料とは

これまでも仲介手数料については色々な記事でお伝えしてきました。

それだけお客様にとって費用負担の大きな部分なのですが、不動産の売買は人生で何回もするものではないので、あまり知らずに損をしてしまう方も沢山いらっしゃる印象です。

そのような方を減らし、少しでも良い取引をサポートできるようにと情報発信してまいりました。

本日は我々のPR記事で少し営業っぽい記事となってしまいますので、仲介手数料の詳細について知りたい方は是非こちらの記事を読んで下さい。

【奈良】不動産売買の仲介手数料とは？無料･半額の会社は信頼して良いの？

この記事のテーマ どうも皆さんこんにちは！ 本日は自宅売買の際にかかってくるお金についてお話したいと思います。 仲介手数料とはご存知でしょうか。 本日は仲介手数料…

TRYコンサルティング

さて、皆さん仲介手数料をご存知でしょうか？

以下が仲介手数料の計算式です。

法令の上限を支払う場合、例えば3000万円の物件を売買する場合の手数料は約105万円となるわけです。

もしこの手数料が半額になれば、その浮いたお金で新しい家具を買ったり、引っ越し代に充当することができますよね。

非常に大きいと思います。

そして大手の不動産会社さん（中堅も）はほとんどの会社さんが仲介手数料は法令上限値を請求していることが常です。

勿論悪いことではないのでそこだけはお伝えしておきます。

なぜ仲介手数料を半額でできるの？

さて、ではなぜ我々は仲介手数料を半額でできるのでしょうか。

まず大前提として不動産業は製造業などと異なり設備投資が不要ですので利益率の良いビジネスなのです。

大企業の年収ランキングなどを見ると必ず不動産会社や商社がランクインしていることからも納得いただけるとのではないでしょうか。

大抵駅前を歩くと不動産の会社多くないですか？勿論集客のために駅前にお店を構える意図もありますが、利益率が良いから駅前にお店を出しても固定費は回収できるのです。

そういったこともあり一般的な不動産会社は相当にテナント費や広告費をかけています。

マンションに住んでいる方なら実感あると思いますが、ほぼ毎日チラシ入っていませんか？笑。

我々の場合、バーチャルオフィスなのでオフィスに関わる費用が全くないわけです。

せいぜいお客様にご説明させていただく資料の印刷代くらいでしょうか。

また、場合によってはお客様に迷惑となるチラシなども必要最低限に控えさせていただいているので広告費用も僅かなのです。

要するに人件費とほんの僅かな営業費・広告費だけです。

そういうわけで利益をお客様に還元することができるので仲介手数料は半額で実施させていただいているのです。

念のために申し上げておくと、サービスを省いたり、質を落としたりするなどは一切なく、無駄なコストを削ぎ落とした結果としてお客様に喜んでいただいているわけです。

内覧なども何回でもご一緒いたしますし、ご不明点や知りたいことは何度でもご説明させていただいております。

契約も最後まで伴走させていただいております。

私どもに無いのは知名度だけです笑。

なんとか皆さんに知っていただこうとインターネット上に情報発信をしているのと、ご自宅の売買をお手伝いさせていただいたお客様のご紹介などで少しずつ認知度を向上させているところですが。。。

少し愚痴っぽくなってしまいました。

ちなみに仲介手数料半額の会社さんによっては内覧はあまりしてくれないとか、遠くの物件のお客様はそもそもサービスを提供してくれないといったことがあります。

それは利益が半額になるので回転率を高めようとしているからです。

しつこいですが、我々はそういったことはいたしません。

TRYコンサルティングは仲介手数料半額で承ります！

本日は以上となります。繰り返しになってしまいますが、我々は自宅の購入や売却の際の仲介手数料を半額で承っております。

我々は新しい働き方で付加価値を出していきたいと考えています。

引っ越しを検討している方で我々にサポートをお願いしたい場合、是非ご連絡いただければと思います。

ではまた！

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どうも皆さんこんにちは！3月は引っ越しシーズンですね。私も繁忙期を迎え中々コラムの執筆の時間が割けないのですが皆さんとの接点を増やすために頑張って継続していきたいと思います。

さて、冒頭長くなってしまいましたが、皆さん漫画の「正直不動産」って読んだことありますか？

山下智久さん主演でドラマ化もされたのことのある大人気漫画なのですが、結論、是非読んで下さい。

特に自宅の売買を検討している方に強くおすすめしたいです。

私は再三に渡って、「自宅の売買は衣料品や食料品と異なり、購買経験値が圧倒的に少ないので知識が不足している中で望まない選択をしてしまう方が多い」と言ってまいりました。

勿論漫画なので偏ってはいますが、大事なこともすっと楽しみながら学ぶことができるのでおすすめです。

少しでも不動産について知識武装した上で正しい選択をしていただきたい一心で書いたコラムです。

では、早速ご紹介いたしますね！

正直不動産の内容

「正直不動産」の主人公の永瀬財地（すごい名前ですよね）は元々あること、ないこと沢山の嘘をついて不動産売買の成約を積み上げていた営業マンでした。

そんな彼がふとした事件をきっかけに体質的に嘘をつくことができなくなり（嘘をつきたくてもつけない！）、元の営業スタイル改め正直営業で不動産の悩みを持つ方をサポートしていくコメディ漫画です。

漫画の中では悪どいライバル不動産会社なども登場しますが、残念ながら実際にあるなぁ～ということも度々あります。

さて、私自身も関西を拠点に不動産についてアドバイスをさせていただいていますが、1巻を読むだけでも皆さんにとって、大変有益な情報が2点ありましたのでご紹介します。

はじめに一点目ですが、「囲い込み」です。

出典：正直不動産 第1巻「小学館」より引用

この言葉存知ですか？

ご自宅を売却する場合、何らかの形で不動産会社と媒介契約を締結することになります。

あまり宜しくない不動産会社さんですと、自社以外の不動産会社さんがお連れしたお客さんには売らない（なので囲い込みと言われています）

例えば、自社以外の不動産会社さんがお客さんを連れてきても、既に申し込みが入ったとか、現在商談中など架空の話をでっち上げて門前払いするようなことをいいます。

残念ながら大手の会社さんですら担当者によってはそういうことをしている方も散見されます。

これが意味することは、ご自宅が売れるチャンスを減らすことになってしまいますし、購入者側の立場に立つと買いたくても買えないという、多くの方にとって良くない状況になってしまうことなのです。

なぜそんなことをする必要があるのかについてはこちらの記事に詳しく書いてありますので合わせて読んで下さい。

奈良でマンションを売却する流れと3つの注意点についてお伝えします！

この記事のテーマ どうも皆さんこんにちは！ 今回はマンションを売却する一連の流れと奈良でマンションを売却する際に特に気をつけていただきたい3つの注意点についてお話…

TRYコンサルティング

単純に言えば、売主も買主も自社で見つけることができれば仲介手数料が２倍になるからです。（それを両手といいます）

しかし、売り手と買い手双方の仲介をするということは利益相反とも考えられるのでどうしてそのような商習慣が是正されないのか理解に苦しむのですが、そこは残念ながら私の力で及ばない部分です。

従ってこのように自社サイトを通じて啓蒙活動をしているわけです。

いずれにしてもこの「囲い込み」という言葉や意味を漫画の第1巻で紹介している「正直不動産」は本当に良い漫画だと思います。

二点目は、「不動産売買や賃貸の仲介手数料は法令の上限を請求している会社が本当に多い」ということです。

出典：正直不動産 第1巻「小学館」より引用

こちらの一コマにあるように、未だに仲介手数料を法令上限値をしれっと請求する会社さんが多い印象です。特に関西圏は。

勿論法律違反ではないので、不動産売買はお得にしたいですよね？

安いだけは考え物ですが、是非こういった漫画でも良いので知識を蓄えて、多くの不動産会社を比較した上で自宅の売買を検討しましょう。

仲介手数料について詳しく書いた記事もありますのでもし良かったら合わせて読んで下さい。

【奈良】不動産売買の仲介手数料とは？無料･半額の会社は信頼して良いの？

この記事のテーマ どうも皆さんこんにちは！ 本日は自宅売買の際にかかってくるお金についてお話したいと思います。 仲介手数料とはご存知でしょうか。 本日は仲介手数料…

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実際の不動産業界

先ほども少し触れましたが、不動産業界は本当に古い慣習が多く、中々業界として進歩していないのが実態です。

特に東京と比べて関西はそのような傾向が如実です。

全てとは言いませんが、お客様ファーストではない会社さんもとても多い印象です。

特にお客さまの不利益になってしまう「囲い込み」については中々なくなることがありません。

（インターネットの口コミを見るだけでも分かると思います）※良い会社様も沢山ありますからね！

仲介手数料についても法令上限値よりも値引きをしてくれる会社さんも増えてきましたが、大手の不動産会社さんは依然として100％請求してくることが常です。

（サービス内容は変わりませんし、購入する物件はどこで仲介を受けたとしても同じです。）

繰り返しになってしまい申し訳ありませんが、やはり知識武装や会社比較をすることはとても大事です。

それだけでも随分変わると思います。

本日は「正直不動産」第1巻から比較的分かりやすい「仲介手数料」についてお話いたしましたが、他にも色々気をつけるポイントは沢山あります。

我々もナレッジやコラムの中で情報発信していきたいと考えておりますが、是非皆さんには「正直不動産」でも他の本でも良いので勉強していただければ良いと思います。

漫画なら勉強と気張らずに読むことができるのでおすすめです。

自宅の売買や引っ越しは是非ご相談ください

本日は「正直不動産」第1巻をご紹介しました。1巻を読んだだけでも、とてもためになる情報が沢山あります。

折を見て他の巻もご紹介いたしますね。皆さんが正しい知識を備えて良い不動産取引をできるように情報発信を継続させていきたいと思います。

また、我々も正直不動産のようにお客様ファーストでサービスを提供できるように努力していきたいと考えておりますのでもし気になる方がいらっしゃれば遠慮無くご連絡いただければと思います。

我々は仲介手数料は一律半額で実施させていただいております。

【奈良の自宅購入･売却】我々は仲介手数料半額でサービス提供いたします！

この記事のテーマ どうも皆さんようやく春が来て温かくなってきましたね。 さて、本日はご自宅の購入や売却を検討しているお客様が我々を選んでいただくメリットについて…

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精一杯お客様の理想の暮らしを実現できるようアドバイスさせていただきます。

それではまた！

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どうも皆さんこんにちは！

我々は不動産の売買や投資のコンサルティングをしてはいますが、賃貸マンションやアパートへの引っ越しについてもサービスを提供させていただいております。

本日は、我々を選んでいただくメリットを賃貸マンション･アパート探しの注意点をセットでお伝えさせていただきます。

賃貸マンション･アパートに引っ越す時

さて、皆さん1度は引っ越し経験があると思うのですが、どのように物件や不動産会社を決めましたか？

通常、引っ越しの際、賃貸マンションやアパートを探す場合は、ご自身の住みたい街やエリアで予算に合った物件をSUUMOやホームズなどのポータルサイトで探すことがほとんどだと思います。

家賃、駅徒歩、間取り、広さ、敷金・礼金、築年数などの条件でマッチした物件を探すのではないでしょうか。

アプローチとして、ここまでは特に問題ありません。

さて、ポイントはここからです。

気になる物件が見つかった、その時どうしますか？概ね以下の3パターンになるのではないでしょうか。

①その物件を掲載している不動産会社にコンタクトする

②複数社の不動産会社が紹介している場合、どこが良さそうか比較する

③例え1社しか紹介していなくても自分の信頼できる会社にコンタクトする

ここで皆さんにお願いしたいのが、是非自分の信頼できる会社にコンタクトしてください。

ない場合でもインターネットで不動産会社を調べたり、ホームページを見ることで比較して下さい。

なぜなら多くの方はご存知と思いますが、基本的にどこの不動産会社でもポータルサイトに掲載している物件は紹介可能なのです。

つまり不動産会社を比較する際のポイントとしては費用とサービスの差しかないわけです。

本日は定量的に比較できる費用の差である仲介手数料についてフォーカスさせていただきます。

仲介手数料とは

引っ越し経験のある方であれば誰もがご存知かとは思いますが、仲介手数料についてお話したいと思います。

仲介手数料とは物件探しや内覧、契約手続きなどに対する報酬です。

実はこの仲介手数料、意外にもご存知ない方が多いのですが、宅地建物取引業法で「家賃の一ヶ月分+消費税が上限」と定められているのです。

何となくそういうものなんだろうと、仲介手数料を一ヶ月分支払ってきた方は多いと思うのですが、法律の上限の金額を支払ってきたことになります。

さらに申し上げると、仲介手数料を借主様と大家様の双方から受領する場合でも、合計が一ヶ月+消費税と定められているのです。

例えば大家様から0.5ヵ月分受領していた場合は借主様も上限が0.5ヵ月分になるということです。

未だに当然のように一ヶ月分を請求する不動産会社は多いですが、仲介手数料半額を掲げている不動産会社も増えてきている印象です。

無論、同じ仲介業務でも担当者によって親身に付き添ってくれる担当者もいれば、そうではない言い方は悪いですが適当な方もいらっしゃいます。

費用だけで決めるべきものではないですが、引っ越しは他にもお金がかかるので是非不動産会社選びの際にはポイントの一つとしておくと良いでしょう。

TRYコンサルティングは仲介手数料３万円で承ります！

さて、ここまでお伝えした仲介手数料についてTRYコンサルティングは一律３万円（６万円以下の物件でしたらその半額）でサービスを提供させていただいております。

勿論、サービス内容は他社様とは変わらないです。基本的にポータルサイトに掲載の物件であればご紹介可能ですし、内覧も気に入る物件が見つかるまでサポートいたします。

ではなぜ３万円で実施できるかというと、我々は店舗や広告にお金をかけていないからです。その分をお客様に還元したいという考え方です。

我々は新しい働き方で付加価値を出していきたいと考えています。

引っ越しを検討している方で我々にサポートをお願いしたい場合、是非ご連絡いただければと思います。

どこに引っ越そうか悩んでいるという方も是非ご相談ください。理想のライフスタイルが実現できる町がどこなのか一緒に考えましょう。

また賃貸物件への引っ越しではなくて自宅の購入を検討している方に対しても仲介手数料は一般的な会社様の半額で実施させていただいておりますのでこちらの記事も合わせて読んでいただけると幸いです。

【奈良の自宅購入･売却】我々は仲介手数料半額でサービス提供いたします！

この記事のテーマ どうも皆さんようやく春が来て温かくなってきましたね。 さて、本日はご自宅の購入や売却を検討しているお客様が我々を選んでいただくメリットについて…

TRYコンサルティング

ちなみにですが、こちらはおすすめの街を紹介したページとなります。今後も少しずつ増やしていきたいと思っています。

https://try-r-es.com/category/nara-town/

それではまた！

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このコラムのテーマ

どうも皆さんこんにちは！

金持ち父さん貧乏父さんという本をご存知でしょうか。読んだことはありますか？

本日はコラムということで、不動産や資産形成に関する小話を書かせていただきます。

いつもよりカジュアルなお話ですので構えずにお付き合いください。

金持ち父さん貧乏父さんの示唆

さて、「金持ち父さん貧乏父さん」では持ち家は資産でも投資でもなく負債であるといった内容が書かれています。（本書は持ち家だけの話ではありません）

ネタバレになると良くないので、差し障りない範囲で書くと、持ち家は住宅ローンや固定資産税がキャッシュアウトしてしまうので負債であるという考え方です。

一方、投資としての不動産は家賃収入といったキャッシュインがあるので資産であるという考え方です。

「持ち家など買わずに、そのお金を投資に振り向けなさい」というのが金持ち父さんの思想であるというわけです。

確かにその通りだなと思う方も多いかも知れませんが、全て一律にその考え方で片付けるのは少々乱暴に思えます。

賃貸と持ち家結局どちらが良いかという命題にも直結する話ですので、この機会に少し考えてみましょう。

個人的に金持ち父さん貧乏父さんで少しズルいなと感じたことは、持ち家を持たなかったとしても住居費は発生するので全てを投資に振り向けることはできないという至極当然のことに対して触れられていません。

つまりお金の観点で言えば必ずしも賃貸派が得をする（持ち家を購入したら損するという）といったことにはなりません。

極論、ワンルームの築５０年の田舎のアパートで暮らすことで家賃を最小限にとどめて投資に振り向ければ良いかもしれませんが、元も子もない話です。

ケーススタディ

さて、次に挙げるとても簡単な３つのケースについて考えてみましょう。

• 【ケース１】安い土地のローコスト住宅を購入
• 【ケース２】都内の山手線主要駅徒歩３分圏内のタワーマンションを購入
• 【ケース３】ド田舎に豪邸を建設

まずケース１について、一見すると資産価値は無さそうですが、その分住居に関する支出も少ないので（そもそも安い土地で安い家であれば固定資産税も安い）、余ったお金を投資に振り向けることが可能です。

その意味では持ち家を持ちつつも金持ち父さん的な暮らしを送っていると言えます。

次にケース２ですが、昨今のマンション価格上昇トレンドを鑑みると、持ち家の購入＝投資といっても過言ではない状況です。

都内や大阪の中心部では購入した時よりも高い価格で売却している方も多いです。

最後にケース３。こちらはとても分かりやすいですが、負債となるパターンでしょう。

二束三文の土地に豪邸を建てても資産性はありませんし、住居に関する支出は高く投資にお金を振り向ける事は難しいといった具合です。

まとめ

この３つのケースはとても単純化した話なので全てに当てはまる話ではありませんが、持ち家でも物件の種類や市況によって必ずしも負債とはならないということを伝えたかったのです。

寧ろ資産になるケースもあるということが分かったと思います。

また、金持ち父さん貧乏父さんは舞台がアメリカ（ハワイ）で且つ古い話ですので現在の日本と同じように考えることは危険だと思います。

私自身は金持ち父さん貧乏父さんの伝えたかったメッセージは「価値を判断するための知識を備えよ」ということだと理解しています。

金持ち父さん貧乏父さんが持ち家は負債だから一生賃貸で住むんだ！と安直に結論に至らずに是非モノの価値を考えるクセを身につける事が良いと思います。

そのためには将来日本経済はどうなるか、不動産市場はどうなるか、自分の暮らす街はどうなるか、自分の価値観はどのように変化するか、家族のライフプランはどうなるかなどを考える、そして知識の不足している部分は勉強するという姿勢が求められると思います。

マイホームの購入に際しては、自分の理想の暮らしの実現と自宅の将来価値をセットで考えることで自ずと豊かな暮らしを送ることが出来る金持ち父さんになれるのではないでしょうか。

また、そのようになれるために我々もアドバイスさせていただきます。

それではまた！

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どうも皆さんこんにちは！

今回はマンションを売却する一連の流れと奈良でマンションを売却する際に特に気をつけていただきたい3つの注意点についてお話したいと思います。

マンション売却の流れ自体は基本的にどの地域でも変わらないのですが、売却活動においては奈良の地域性も考慮した上で進めていく必要があると思います。

特に奈良でマンションを売却する際に特に気をつけていただきたい3つの注意点については是非覚えていってください。

なお、このところの物価上昇や金利引き上げの状況下において、そもそもマンションを売却するのに適したタイミングはいつなのか知りたい方もいらっしゃると思います。

こちらについても別の記事で書いておりますのでお時間のある際に見ていただければと思います。

【奈良】物価・金利上昇時に自宅を購入・売却すべき?今後はどうなる？

どうも皆さんこんにちは。 コロナからの世界経済の回復やウクライナ危機、そして日米の金利を要因とする円安などで日本国内の物価は上昇基調にあります。 食料品や電気・…

TRYコンサルティング

では、早速お伝えします。

マンション売却の流れ

売却活動前

住宅ローン残債のチェック

マンションを売却すること決めてからはじめにすべきことは住宅ローンの残債をチェックすることです。

（住宅ローンを利用していない方や相続したマンションを売却する場合においては不要なステップです。）

なぜ住宅ローンの残債をチェックしなければいけないかというと、マンションを売却する際は住宅ローンを完済しなければならないので、売出価格の設定や実際の売却額（成約価格）に影響を与えるものだからです。

近隣の相場価格確認

住宅ローンの残債をチェックした後は、近隣の成約情報などを調べましょう。

あくまでも参考としてご自宅周辺の大凡の相場観を知れればOKです。

なぜなら売主様、買主様の個別事情などで同じマンションでも価格が変動することも多いからです。

調べ方としては以下3点がおすすめです。

• SUUMOやアットホームなどのポータルサイトで自宅と同条件の物件販売価格を確認する
• 「レインズマーケットインフォメーション」で」一般向けに公開された不動産取引情報を確認する
• 「土地総合情報システム」で不動産の取引価格や都道府県地価調査の価格を検索する

マンション売却にかかる手数料を把握する

マンションを売却する場合、住宅ローンの完済に加えて以下のような諸費用が必要となります。

このように諸費用だけでもそれなりに大きな金額となってしまうことが分かります。

特に一番金額が大きい仲介手数料は会社によって異なるので、しっかり比較検討の上で実際に仲介をお願いする会社を選択していただきたいと思います。

なお、仲介手数料について詳しく書いた記事があるのでこちらも確認いただければ思います。

【奈良】不動産売買の仲介手数料とは？無料･半額の会社は信頼して良いの？

この記事のテーマ どうも皆さんこんにちは！ 本日は自宅売買の際にかかってくるお金についてお話したいと思います。 仲介手数料とはご存知でしょうか。 本日は仲介手数料…

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残債と同額の売却価格では諸費用分の損となってしまうので後に資金計画を立てる際は諸費用も含めて検討するようにしましょう。

資金計画

住宅ローンの残債を確認し、近隣の相場価格が分かれば、自ずと資金計画も立ちます。

例えば、近隣の相場価格程度で売却できると考えると、相場価格ー残債ー諸費用で大凡の売却損益を把握することができます。

売却益が出そうであれば譲渡所得税を計算し、最終的な手持ちがいくらになるかイメージできます。

反対に売却損が出そうであれば売出価格を相場よりも高めに設定して損が出ないようにするか、もしくは足りない分を持ち出すなどの対応が求められます。

不動産仲介会社の下調べ

ご自宅の近隣の相場や成約状況を調査し、大体の資金計画を立てると同時に、不動産仲介会社の下調べも行って下さい。

マンション売却の仲介は大手でも中堅でも地場の小さな不動産会社でもどこでもできることです。

それぞれにメリットとデメリットがありますし、担当者が信頼置けるか否かも重要な判断軸ですので、必ず複数の仲介会社を比較するようにしてください。

売却活動中

媒介契約の締結

実際に仲介をお願いする会社の選定をします。

仲介をお願いする際は不動産会社と媒介契約を締結する必要がありますが、3種類あるのです。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

それぞれをしっかり理解しておくことが大事です。

専属専任媒介契約は、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約です。契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。この点は専任媒介契約も同様です。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の相違点として専属専任媒介契約の場合、契約した不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができない点が挙げられます。（自分で見つけた買い手に売ることが出来ない）

他にはレインズ（不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システム）への登録が義務づけられている日数の違い（5日以内/7日以内）や仲介業務の実施状況の報告義務の違い（1週間に1度/2週間に1度）があります。

一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼することができますし、自分で見つけた買い手に売ることも出来ます。

ただし、不動産会社に対してレインズの登録義務も業務報告の義務もありません。

では、３種類のうちどれが良いかという点については正直物件や地域にもよるのでお客様毎でアドバイスさせていただきたいと思います。

あくまでも私個人の意見として聞いていただきたいのですが、お客様にとって専属専任媒介契約を結ぶメリットはないです。

では、専任媒介契約か一般媒介契約どちらが良いかという点については両者メリデメがあります。

一般媒介契約の大きなメリットとしては囲い込みがされにくいという点があります。

囲い込みとは、専任契約を締結した会社が自社のお客様以外の方には販売活動をしないことを意味する言葉です。

具体的に言うと、他の不動産会社さんが別のお客様を連れてコンタクトしてきても「既に申し込みが入った」、「現在商談中」などと架空の話をでっち上げるなどしてお断りすることです。

残念ながらまだまだ囲い込みを実施する会社や担当者はたくさん存在している認識です。

なぜそのようなことをするかというと、売主様も買主様も自社で見つけるのが最も売上が立つからです。（双方から仲介手数料を受け取れますので）

囲い込まれてしまうとそれだけ売却のチャンスを失うことになるのでよく注意して不動産会社選びを行うべきです。

いずれにしても仲介依頼する不動産会社選定に向けて複数社と実際にお会いして比較検討することをおすすめします。

不動産会社への仲介依頼

複数社の不動産会社を比較して、良さそうと思った会社に対してコンタクトを取ります。

ほとんどのケースで実際にお客様のご自宅に担当者が来ることとなります。

その会社で仲介を依頼するメリットの話や、地域のマンション市況の説明、そしてお客様のご自宅が実際どのくらいの金額で売却できそうか査定を実施することとなります。

後に注意点としても挙げますが、この査定とは実際にその金額で売れるわけではなく、売れそうな金額もしくは売りたい金額ということになります。

問題点として、査定金額をあえて上目に言う会社さんもあります。

想像して下さい。

例えば１社だけ高い査定金額を提示して、その予算感で興味を持っているお客様がいるんですよ、今専任契約を締結していただければすぐにご紹介します！と言われたら契約をお願いしたくなりませんか？

全てではないですが、盛った話であるケースがほとんどです。そんな買いたいお客様が実際に居たら回りくどいことせずに一般媒介契約でも良いのですぐに具体的な売買の話をすべきはずです。

余談ですがお客様のご自宅のポストによく投函される、「●●マンションを購入したい方がいます！」というチラシも全てとは言いませんがほぼガセネタであることが多いです。

かなりグレーゾーンですよね。実際に居たけど気持ちが変わってしまったと言えば確かめようもないので。

繰り返しで申し訳ありませんが、しっかり複数社比較して担当者の人柄なども考慮して実際に仲介を依頼する会社を決めて下さい。選定に当たっては以下の4点を特に気にかけて下さい。

• 仲介手数料の金額（３％+６万円はあくまでも法律で定められた上限です。）
• 営業担当者がお客様のお話や意向に対してしっかり耳を傾けるか
• 購入希望のお客さんがいるという話を餌にその場で専属契約や専任契約の締結を強く求めてこないか
• お客様の内覧などに毎回しっかり立ち会ってくれそうか。

不動産会社による販促

仲介する不動産会社が決定すると媒介契約を締結、販売活動へとうつります。

はじめに、販売活動をするために売出価格を決める必要があります。

相場感や資金計画、売却損を出さないなど、物件の状況やお客様毎の事情を加味して売出価格を決めます。

売出価格が決定したらいよちよ販売活動の開始です。

大体において不動産会社はSUUMOやアットホームなどのポータルサイトへの掲載、レインズの登録、自社顧客への連絡、自社サイトへの掲載、チラシなどの広告配布などを実施します。

なお、インターネットやチラシに掲載するため、室内の写真を撮ることになります。

買主様は物件の条件に加えて視覚的にイメージできる画像もしっかり見るので、部屋を綺麗にして明るい印象を持てる写真を掲載しましょう。

お客様はひとまず反響を待つことになります。

どれくらいの反響かは仲介を依頼した不動産会社に都度確認しましょう。

内覧対応

販促活動が進むと、実際にお客様の物件に興味のある方から内覧の申込があります。

内覧は基本的には仲介を依頼した不動産会社の担当者が立ち会ってくれますが、ご自宅を未来の買主様にアピールする絶好のチャンスです。

お部屋を綺麗にしておくことは当然ですが、ご自宅の長所をしっかりアピールできるようにしておきましょう。

また、どうして売却されるかを気にされる方も多いので、前向きな売却であることをお伝えできれば良いです。

内覧が多くなってくると精神的にも疲れてくるのでいつかは誰かが購入してくれると前向きに売却活動を進めましょう。

なお、内覧が1カ月、2ヶ月経っても一件も入らないような状況は売出価格の設定が高すぎる可能性がありますのでそのまま継続するか、あるいは値下げするか不動産会社の担当者と相談し合うことになります。

また、購入を検討してくれる買主様によっては条件面で交渉してくる可能性もあります。

前述の通り、資金計画の中で最低限許容できる売却価格も考えておく必要があります。

売却活動後

物件を購入したい方が現れて、最終的な売却価格や引き渡し日など条件の交渉が完了すれば、売却活動は終了となり、売買の手続きにシフトします。

売買契約

通常、引き渡し日の１～２ヵ月前に買主様と売買契約を締結します。

売買契約書は不動産会社が作成しますが、瑕疵など告知すべき事項がないか確認し、ある場合は必ず不動産会社を通して申告しなければなりません。

（契約書に記載のない瑕疵があった場合、補償義務が発生してしまうリスクもあります）

契約書に問題がなければ署名と捺印をします。

売買契約の段階で買主様から手付金を受領します。手付金の金額は法で定まった金額はありませんが、一般的に５~１０％程度が目安です。

また、その場で不動産会社に対して仲介手数料を支払うこととなります。

物件の引渡、引っ越し

売買契約で定められた日にちで物件の引き渡しをすることとなります。

売買契約の後、通常１～２ヵ月程度の時間となります。

引き渡し当日は売主様と買主様、不動産会社と司法書士、場合によっては銀行員も一堂に集い、売却代残金のの授受や鍵の受け渡しを行います。

売却代金の授受やローンの返済が済んだ後に、司法書士が名義変更を法務局で行います。

登記変更手続きが終わったらマンション売却の終了です。

新居への引っ越しをしましょう。

奈良でマンションを売却する際の注意点

さてここまでは中古マンション売却の流れを簡単に確認いたしました。

ここからは奈良でマンションを売却することの注意点をお伝えできればと思います。

マンション売却の流れをお伝えした際には一般的な注意点を述べましたが、さらに地域特性を考慮した注意点もお伝えさせていただきます。とても大切なことなので是非覚えておいていただければと思います。

不動産仲介会社の選択肢が少ない

まず１点目の注意点です。

先ほど不動産の仲介会社は複数社比較の上、信頼できる会社を選定しましょうとお伝えしましたが、奈良の場合、大阪や京都などと比べると相対的に不動産の仲介会社が少ないです。

例えば、不動産の中でもマンション売却に強い会社や投資目線でアドバイスをできる会社、また仲介手数料を半額や無料で実施してくれる会社など、お客様それぞれのニーズや状況に合致した会社をそもそも選びにくいということがあります。

勿論、他府県の会社にお願いすることもできますが、距離の制約などで毎回の内覧対応が難しいと言われてしまったりするケースもあります。

市場規模が小さい

２点目の注意点として、奈良県はそもそもの不動産市場や需要規模が小さいので、売却活動をかけてもすぐに買い手は見つかりにくいことが多いです。（勿論物件によって状況は異なります）

例えば東京や大阪の都心部では駅から近く築年数も浅めのマンションであれば語弊あるかもしれませんが、売り出し後すぐに買い手が見つかったりもします。

中々買い手が見つからなくても、売却価格の見直しや広告戦略によって確度を上げていくことができますし、場合によっては一旦売却を取りやめて住宅ローンの残債が減ったタイミングや市場が盛り上がる時期（景気回復期や税制の変化のタイミング）に再度売却活動をスタートさせるなどの方法もあります。

戸建の方が人気？

奈良県は車社会です。

勿論近鉄線やJR線もあって交通インフラも整ってはいますが、都市部と比べると車で買い物や通勤に行く方が多いです。

そのため、多少駅から離れていたとしても複数の車を駐車できる駐車場付きの戸建住宅を好む方が他の都市に比べて多いです。

そういった方が多い地域柄、マンションは大阪等と比較すると売却しにくいエリアであると言えます。

まとめ

以上、本日はマンション売却の流れと奈良における注意点をお伝えさせていただきました。

マンションの売却はそれなりに時間のかかるものですし、中々思い通りの金額やスケジュールで進まないことも多いです。

また奈良県ですと都市部と比べて相対的に売却までの時間がかかる場合も多いです。

是非仲介をお願いする会社を検討する際は信頼のおけるパートナーを見つけて良い売却活動を行って下さい。

我々もお客様最優先で売却のお手伝いをさせていただきますし、仲介手数料も一般的な他社様の半額で実施させていただいております。

【奈良の自宅購入･売却】我々は仲介手数料半額でサービス提供いたします！

この記事のテーマ どうも皆さんようやく春が来て温かくなってきましたね。 さて、本日はご自宅の購入や売却を検討しているお客様が我々を選んでいただくメリットについて…

TRYコンサルティング

マンション売却では引っ越しや新居の準備などでお金がかかるので是非効率的に売却活動を進めましょう。

それではまた。

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この記事のテーマ

どうも皆さんこんにちは！

先日は主に自宅購入と同時のリフォームを検討している方に対して、本当にそのリフォームが必要かという観点で記事を書きました。

【奈良】そのリフォーム本当に必要？中古マンション購入時リフォームのメリデメ

この記事のテーマ どうも皆さんこんにちは！ 中古マンションや中古戸建の購入時に同時にリフォームやリノベーションを検討される方も多いのではと思います。 今回は中古自…

TRYコンサルティング

本日はリフォームを実施することを決意し、リフォーム会社を選定しようと考えている方のお役に立てばと考えて記事を書きます。

私もコンサルタントになる以前、過去に大がかりなリノベーションを実施したことがあるのですが、今では考えられないミスなども犯してしまっていました。

当時の経験なども交えながらリフォーム全体の流れやリフォーム会社を選ぶ際の注意点などをお伝えできればと思います。

なお、記事の前半はリフォーム全体の流れ、後半で注意点のまとめという構成で書きましたので、リフォーム全体の流れを既にご存知の方は注意点（目次から該当箇所に進めます）だけ読んでいただければと思います。

では早速お伝えします。

リフォームの流れ

リフォーム会社の選ぶポイントや注意点についてお伝えする前に、まずはリフォームの流れの全体像を理解しましょう。

リフォーム内容の検討

はじめにご自宅のどの部分をリフォームするかを考えます。

例えば水回りのリフォームにしてもお風呂だけリフォームするのか、あるいはキッチンやトイレ、洗面所も全てリフォームするのか、壁紙も変更するのか、フローリングやクッションフロアも張り替えるか･･･など、内容によって予算や工期も変わります。

また、大凡のリフォーム内容が固まらないと、その後の情報収集やリフォーム会社選びにおいても判断軸が定まらないということになってしまいます。

細かいリフォーム内容は情報収集と並行して検討しても大丈夫ですので、まずは大まかなリフォーム箇所やリフォーム内容を決めましょう。

情報収集

ご自宅のリフォームイメージが大凡でも固まったら、情報収集を行います。

最近ではインターネットで気軽にリフォームに関する情報収集をすることができますが、誤った情報である場合も少なくないので、口コミなどもしっかり調べるとともに、是非書籍やカタログなども読むことをおすすめします。

特に書籍は必要な情報が網羅的かつ体系的に整理されたものもある他、地元で人気の工務店などを一覧で掲載したもの等がありますので、インターネットと合わせてそれぞれの長所を生かして活用しましょう。

カタログも自分の嗜好に合ったメーカーを探したり、あるいは企画や性能なども分かりやすく書いているので例えばキッチンのカタログを各社比較するために集めてみるなどすると良いと思います。

また、ハウスメーカーやリフォーム会社の展示場やショールームの見学もおすすめです。特に地域によっては色々な会社が一体となった施設などがあるのでまとめて見学すると効率も良いです。

リフォーム会社を探す

大凡のリフォームイメージが定まり、リフォーム全般に関する知識がついた段階でリフォーム会社を探し始めます。

リフォーム会社も種類は三者三様であり、大別すると以下の通りでしょうか。

• ハウスメーカー
• リフォーム専門会社
• 設計事務所
• 工務店
• 設備・建材会社
• 家電量販店・ホームセンター

リフォーム内容によって依頼する会社は異なってくるのでご自宅のリフォームイメージに近いリフォーム実績の伴った会社を探しましょう。

ホームページで施工事例を載せてくれている会社も多いので合わせて確認することも大事です。

また、情報収集の段階である程度気になるリフォーム会社の目星が付いている場合もありますし、全く分からない場合は例えば自宅の購入に際して仲介をしてくれた信頼できる営業の方や身の回りで実際にリフォームを経験した知り合いの意見なども参考にしましょう。

リフォーム会社を選ぶ

希望するリフォームについて実績が伴った会社を数社ピックアップしましょう。

ここで重要なポイントとして、どんなに自分の理想に合致していそうなリフォーム会社を見つけることが出来たとしても必ず複数社比較するようにしましょう。

同じリフォーム内容でも会社によって費用は様々ですし、工期も工事の混み具合によって希望する納期が難しい場合もあるからです。

また、担当者との相性も大事です。何度も打ち合わせをすることが必要なケースもありますので信頼のできる方を探しましょう。

そして、希望するリフォーム会社にコンタクトを取って見積もり依頼します。

見積もりをお願いするとほとんどの場合においてリフォーム会社の方がご自宅にいらして現地調査をします

現地調査の際は家の図面を手渡して正確に希望をお伝えするようにしましょう。認識に齟齬が生じてしまうと見積もりも正確ではなかったり、その後の工事内容にも影響が出てしまうリスクがあります。

マンションの場合、お手元に管理規約を置いておくと良いでしょう。

そして最も重要なポイントの一つですが、見積もりを依頼する場合は必ず相見積もりを取りましょう。

複数の会社を比較することで価格の妥当性を判断することができますので不当に高い金額を提示されるリスクを少なくすることができます。

余談ですが、相見積もりなのどうか聞いてくる会社が非常に多いと感じています。

契約を取るために、「この場で契約を決めてくれたら○％値引きします」や「今月末までがキャンペーンで○％値引きです」などの常套文句もあります。

条件や内容を横並びで比較できることが相見積もりのメリットなので、その場の雰囲気や営業トークに踊らされずにしっかり会社毎の良い点と悪い点を見比べて実際に依頼する会社を決定しましょう。

実際私もケースでも、この場で契約してくれたらキッチンなどを更に10パーセント割り引きますと迫られました笑。

なお、相見積もりをちらつかせて大幅な値引きを引きだそうとされる方もいらっしゃいますが、おすすめしません。

職人の質など見積もり書では見えない部分で費用を削っている可能性もあるからです。

全てにおいて当てはまるとは言いませんが、極端に安いケースも注意が必要です。

また、最近では一括見積もりサービスを提供しているサイトもあります。

一括サイトに加盟している会社のみしか選択できない点やそもそも希望するリフォーム内容に関する実績が無さそうな会社からも連絡が来てしまうなどデメリットがあることも理解した上で活用しましょう。

私が活用した際は、3社から連絡ありましたが、そのうち2社はホームページに事例も掲載していないような会社でしたので判断が難しかったです。

いずれにしても複数の会社を実際に見て比較することが大事です。

リフォーム会社との契約

工事内容や金額と工期で希望にかなった会社が決まれば契約となります。

契約書を交わす際は必ずアフター保証の有無、保証内容および保証期間について確認するようにしましょう。

また、工事中のトラブルに関する保証、追加の工事が発生する場合、あるいはその逆で一部のリフォームをやめる場合の扱いについても契約の段階でしっかり確認するようにしてください。

また、工事内容や期間によっては転居などが必要なケースもあるので仮住まいや引っ越しの手配も同時に進めていきましょう。

工事～竣工調査

リフォーム内容や工程が決定し、工事の開始となります。工事開始後は基本的に職人さんにお任せするだけで問題ありませんが、予定通り工事が進んでいるか等は逐一リフォーム会社の責任者や営業担当と連絡を取るようにしましょう。

工事が無事終了すると、立ち会いによる検査である竣工調査を行います。特にリフォーム後に不具合箇所が出た場合、保証の対象外になってしまうケースもあるので実際に手で触れながら不具合がないか確認しましょう。

そして出来る限り家族全員で立ち会うようにしてください。家族によって視点が異なるので気付きもバラバラです。

私の場合、妻が仕事で不在だったため一人で確認したのですが、後日妻の指摘で気がついた箇所が複数ありました。

（一部の造作工事がなされていなかった）

竣工調査の際はどうしても気分が高揚してしまいます。一見希望通りのリフォームに仕上がっていると嬉しくてつい細かい確認が疎かになってしまうので注意が必要です。

なお、私の事例をお話すると、出来映えがとても綺麗だったため、あまりにも嬉しくてその場では気がつかなかったのですが、後日IHクッキングが動作しない部分があることや新設したカウンターに傷やヒビがあったことに気がつきました。

竣工調査で不具合がなかった場合、工事完了確認書にサインをして引き渡しとなります。サインをすれば契約通り工事が完了したという扱いになるので隈なく確認してからのサインにしましょう。

リフォームをする際の注意点

さて、ここまでリフォームの全体の流れについてお伝えしました。

要所要所で注意点についても触れていましたが、改めて見やすいよう一覧化して整理いたしました。

リフォーム全体における各ステージ別で注意点をお伝え出来ればと思います。

情報収集ステージでの注意点

リフォームについて情報収集するステージでは以下3つのポイントで注意が必要です。

• インターネットだけではなく、書籍やカタログを活用する
• ショールームや展示場に足を運ぶ
• HPで実際の施工事例や実績を確認。口コミなども調査する

リフォーム会社選定ステージでの注意点

次にリフォーム会社を選ぶ段階での注意点についてまとめます。

以下5点が重要です。

• 必ず複数社比較して相見積もりを取るようにする
• 現地調査ではご自宅の図面や管理規約(マンションの場合)を見ながら希望するリフォームを正確に伝える
• 現地調査の際など、値引きを提示されてもその場で契約はせずに持ち帰って判断する
• 相見積もりをちらつかせて過度な値引きを要求しない　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(目に見えないところで費用削減されてしまい質に影響するリスクあり)
• 一括見積もりサイトはデメリットもあることを知った上で活用

契約ステージでの注意点

リフォーム会社との契約の段階での注意点は以下4点です。

• アフター保証の有無、保証内容および保証期間について確認する
• 工事中にトラブルが発生した場合の扱いについて確認する
• 工事内容が変更（追加もしくは減少）になった場合の扱いについて確認する
• 工期の確認と仮住まい確保の必要性を事前確認する

工事～竣工調査ステージでの注意点

こちらについては以下3点を注意いただければと思います。

• 立ち会い時は実際に手で触れながら隈なくチェックする　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(完成が嬉しくてつい確認を怠ってしまうケースが本当に多いです)
• 確認の際はお一人ではなくて家族全員でチェックする
• サインをすれば契約通り工事が完了したという扱いになるということを認識する

まとめ

以上、本日はリフォーム全体の流れと各ステージにおける注意点をお伝えいたしました。

リフォームは工事内容によっては足の長いものとなりますのでご自身でも積極的に動いたり勉強することが大切です。

ただし、一人で動かずに専門家や知人などにアドバイスを求めて下さい。

私自身も今の仕事をする前は知識も不十分な状態で一人で動き結果的に失敗も多くしてしまった経験があります。

信頼のおけるパートナーがいれば要所で適切なアドバイスをもらうことができるので是非ご相談ください。

リフォームだけではなく、不動産全般のお悩みや家計に関してアドバイスさせていただければと思います。

また、お客様の理想に沿ったリフォーム会社を提案させていただくことも可能です。

それではまた。

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この記事のテーマ

どうも皆さんこんにちは！

中古マンションや中古戸建の購入時に同時にリフォームやリノベーションを検討される方も多いのではと思います。

今回は中古自宅の購入と同時にリフォームをする場合の流れとメリット/デメリットをお話したいと思います。

私自身も過去に中古マンションを購入、そして同時に大がかりなリノベーションをしたことがありますので、実例を踏まえてお伝え出来ればと思います。

特に注意点については今後リフォームを検討する際に必ず覚えておいていただきたいポイントとなりますので、是非参考にしていただければと思います。

では早速順にお伝えしていきます。

物件購入～リフォームまでの流れ

物件探し(リフォーム内容検討)+資金計画

物件探しと同時にリフォームによってどのようなご自宅を実現したいかイメージを膨らませましょう。

リフォームしたいイメージが固まることで物件探しもスムーズにいくかと思います。

例えば、リビングはダウンライトにしたい！といった希望がある場合、そもそもダウンライト工事が難しい物件は対象外となる、といった具合にです。

リフォーム内容がしっかりイメージ出来ていれば見積もりの際も振れの少ない金額が出てくるのでトータルコストを把握することができます。

また資金計画は非常に重要です。

住宅ローンを活用する場合、借り入れ可能金額から逆算して物件価格とリフォーム価格のバランスを取る必要があります。

また、家計に合った予算を検討するがありますので具体的にアドバイスさせていただければと思います。

極論ですが、せっかく理想の住宅を手に入れても毎月の支出がほぼ家となってしまうと豊かな暮らしはおくれません。

従って、繰り返しにはなりますが以下3点はセットで考えていきましょう。

• 物件探し
• リフォームしたい内容（より具体的に）
• 資金計画（予算）

物件内覧･リフォーム会社検討

ご自身の志向に合致した物件が見つかったら是非内覧してみましょう。

現地を見て気付くことも多くありますし、本題とは逸れますが、物件が良くても周辺の雰囲気が何となく好きになれないといったこともよくあります。

物件の内覧と並行してするべきことはリフォーム会社探しです。

リフォームを初めて経験する方はきっとどこのリフォーム会社が良いか目星をつけるのが非常に難しいと思います。

我々のようなコンサルタントや仲介会社の営業さんと一緒に探すケースもあれば、ご自身でインターネットや本を見て探すケースもあります。

いずれにしても複数のリフォーム会社さんに相談し相見積もりをすることが必須です。

契約前の段階では皆さん一生懸命良いことをアピールするので、それが確からしいか比較対象や相談する相手を見つけておくことで正しく判断することが重要です。

そしておおかたリフォームのイメージが固まり複数の会社さんから見積もりをいただいた後、住宅ローンの相談をしましょう。

そもそもご自身がどのくらい借りることができるのかを把握するためです。例えば物件+理想のリフォームが借り入れ可能額を超えてしまうなんてことも多いので早めに銀行などの相談すべきでしょう。

そしてリフォームもローンを活用する場合、リフォームローンよりも住宅ローンとリフォームが一体となった商品を選びましょう。

通常リフォームローンよりも住宅ローンの方が金利は相当低いので住宅ローン金利でリフォームも実施した方がお得です。

なお、住宅ローン控除の観点では両者で差はないという認識です。

ご自身の購入する物件が住宅ローン控除適用されるかは物件探しやリフォーム内容検討の段階で仲介会社さんなどのパートナーに相談してください。

住宅ローン控除は最大控除額が210万円と税制上のメリットとしてかなり大きいです。

また、お住まいの地域によっては住宅ローン控除とは別に補助金などをもらえる場合もあるので是非相談してください。

奈良県の住まいまちづくり課のページで補助金の概要を確認することができます。

またお住まいの市町村独自の補助金もある場合があるのでセットで確認しましょう。

物件購入、リフォーム実施

晴れて希望する物件が見つかり、ローン審査も通過となった場合、売買契約→引き渡し→リフォームという順番に進んで行きます。

買いたい物件の希望価格や引き渡し時期など条件面をどのように話していくかもこの段階ですることですが、本日の本題ではないので詳細は割愛します。

売買の条件は売主様との交渉事なのでプロにアドバイスを受けながら進めることが重要です。

特に仲介会社さんが売主様と買主様両者の代理となっている場合、注意が必要です。一方を立てると一方が立たぬという状態になってしまうので本来よりも良くない条件の落とし所を提案されてしまう可能性もあります。

とても重要なのでまた別の機会に詳しくお伝えしたいと思います。

そして、売買契約も終わり、引き渡し時期を待つこととなります。

リフォームは基本的に引き渡しの後となりますが、売主様の許可があればリフォーム会社さんと一緒に内覧して工事の詳細を詰めていくことなどは可能です。

引き渡しからリフォーム完了までの時期は住宅費が二重となってしまうので工期を短縮できるように出来ることはこの段階でもやっていきましょう。

リフォーム完了、引っ越し

無事リフォームが完了し、新居への引っ越しとなります。

なお、リフォーム完了段階で完成検査を実施します。それは依頼通りに正しくリフォームしてもらっているかを確認することです。

特に機能面の不具合などは直ぐに修理してもらう必要があるほか、工事完了確認書にサイン後だと最悪修理もしてもらえないというトラブルの発生の元にもなります。

はやる気持ちを抑えて冷静にチェックしましょう。家族全員あるいは仲介会社のパートナーなども連れて実施することが良いでしょう。

中古住宅購入時のリフォームのメリデメ

さてここまでは通常の中古住宅購入とリフォームについて流れを簡単に確認いたしました。

ここからは本日のお題である、中古住宅購入時のリフォームのメリットとデメリットを見ていきたいと思います。

メリットは大体想像つくかと思いますが、デメリットが特に重要です。

メリット

まずメリットからお伝えします。

• 希望するリフォームが向いている物件を探せる
• 住宅ローンを併用できる（金利が低い）
• 購入する物件とリフォーム金額によっては節税に（レアケース）

まず1点目の希望するリフォームが向いている物件探しができることは前述の通りです。

後からリフォームする場合、希望するリフォームが既に購入してしまった物件ではできないケースがあります。（水回りの場所をずらせない、柱があって間取りを変えることが出来ない、などなど）

先にリフォームイメージを持った状態で物件を探せるので、最終的に自分の理想に近い形の物件を購入することが出来ると思います。

2点目の住宅ローンを併用できる点も前の章でお伝えしました。

後からリフォームする場合、その分金利の高いローンを組む必要があるので購入とセットで実施することでリフォームも低い金利で実施できるということです。

3点目はあまり多いケースではありません。

一応お伝えすると、1500万円のマンションを購入して500万円のリフォームを同時にした場合、2000万円上限の住宅ローン控除をフルで活用できるといった意味です。

デメリット

次にデメリットをお伝えします。

• 手間と時間さらに余分なお金が発生すること
• リフォーム規模が大きい場合、資産価値を乖離してしまうこと

順番に見ていきましょう。

1点目は想像出来ると思います。リフォームをしない場合では物件探しだけをすれば良いので手間や時間はその分少なくなります。

また、リフォーム期間中に住宅費がダブルで発生することもないので金銭面でも余分なお金を発生させないことができます。

そして最も大事なのが2点目の資産価値との乖離です。ここは私自身の実例も交えて詳しくお話できればと思います。

まず中古物件の市場価格の決まり方を考えてみましょう。

少し乱暴かもしれませんが、簡単に理解できるために平たく言うと、物件価格は築年数と面積、立地（駅は主要駅か、徒歩何分か？）、方角（南向きか）で大凡の市場価格は決まります。

従って、例えばSUUMOなどのポータルサイトで築年数と面積、希望エリアの駅徒歩を条件に物件検索すれば大体同じ相場感であることが分かると思います。

すなわち物件のデザイン性や設備のこだわりなどは価格に反映されにくいということです。

長きに渡ってその物件に住むことを想定、売ることも全く考えていないという場合であれば資産価値ばかりを考える必要はなく、家族の住み心地を優先して考えれば良いのです。

しかしながら、子供もいつかは巣立ちますし、自分が歳を重ねた時に同じ場所に住んでいたいか、価値観は変わるかも知れません。

いざ手放したい時に資産価値を乖離していると売却することが難しくなってしまいます。

特に奈良県の場合、中古住宅は都市部の中古住宅と比べてかなり割安です。

要するにリフォームに沢山お金をかけてしまうとその分、その物件の価値と乖離する部分が大きくなってしまうリスクがあるということです。

実は私自身もコンサルタントとして独立する随分前に中古マンションを購入しリノベーションをいたしました。

キッチンなどは大手メーカーの最上位のものを選びアイランド型にしました。床も白を貴重としたお洒落なフローリングにして建具などもこだわりました。

そのうちに当初予算よりも大分膨らんでしまいました。

お金をかけた分、仕上がりはとても綺麗で機能的で自分の理想の暮らしを実現することが出来たと感じで嬉しかったです。

しかしながら、ほどなくして、海外赴任が決まってしまい泣く泣く売却することにしたのですが、住宅ローンの残債が多く、周辺のマンションよりもかなり高い金額で売却をしなければならない状況でした。

幸いデザイン性を気に入ってくれた方が購入してくれたので売却することができましたが、住宅ローンを完済するために自分の財布から持ち出して売却しなければいけないことも十分にあり得る状況でした。

まとめ

以上、本日は中古住宅の購入と同時にリフォームをする場合のメリットとデメリットを確認しました。

デメリットの部分は私自身の経験も交えて少し強調し過ぎた感も否めませんが、自宅の購入は家族全員が住み心地良く快適な暮らしを実現できる点といざ売却しなければならない場合を想定して資産価値をセットで考えないといけません。

極論を言えば、需要の高い地域で価値の減価しきった物件をほどほどにリフォームするが一番資産性の観点で言えば正しいのですが、居住性も勿論大事です。

ある種トレードオフの関係である居住性と資産性をセットで考えながらベストな選択をしていただきたいと思います。

我々も物件探しやリフォームそして資産性など種々の観点でアドバイスさせていただければと思いますので、是非お声かけいただければと思います。

実際のリフォームの流れが知りたい方は是非以下の記事も読んでみて下さい。

リフォームの流れと会社を選ぶ際の注意点 | 自身の経験を交えてお伝えします!

この記事のテーマ どうも皆さんこんにちは！ 先日は主に自宅購入と同時のリフォームを検討している方に対して、本当にそのリフォームが必要かという観点で記事を書きまし…

TRYコンサルティング

それではまた。

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どうも皆さんこんにちは！

本日は自宅売買の際にかかってくるお金についてお話したいと思います。

仲介手数料とはご存知でしょうか。

本日は仲介手数料についてご説明いたします。

また、奈良県内ではあまり多くはないものの、最近仲介手数料無料や半額を掲げている会社様もありますので、（かくいう我々も半額でサービスを提供させていただいておりますが、）どのような仕組みなのか、順を追ってお伝えできればと思います。

私がコンサルタントとして独立する前の実体験も踏まえてお話するとよりイメージが湧くと思いますのでこちらも合わせてお伝え出来ればと思います。

仲介手数料について

仲介手数料とは

はじめに仲介手数料についてお伝えします。

仲介手数料を簡単に申し上げると不動産売買における売主様と買主様の間に立って両者の売買契約を成立させることで頂戴する費用です。

不動産の売買は専門知識が必要な他、動く金額も大きいケースが多く、一般的に契約に際しては不動産会社などの仲介会社が立つことになります。

仲介手数料の上限

仲介手数料は宅地建物取引業法で定められた上限額があります。要するに上限額を超える仲介手数料は法令に反することになります。

以下が計算式です。

少し分かりにくいので例をあげて見てみましょう。

1000万円ずつの幅で計算してみます。

仲介手数料は上記の通りとなります。

ご覧の通り、仲介手数料も馬鹿にできない金額であることが分かるかと思います。

仲介手数料無料･半額の仕組み

さて、冒頭お話した通り、仲介手数料を無料、半額などを掲げている会社があります。

確かに仲介手数料はかなり高額ですので何とか安くしたいと思う方も多いと思います。

そして、大手の仲介会社さんは未だに法定上限額を請求することがほとんどなので、大手と比べてブランド力の弱い中小の仲介会社さんはそのような戦略を取る場合があります。

では、半額はまだしもどうして無料までビジネスとして成立するのかを簡単にお伝えします。

下記ケース別に見るとわかりやすいと思います。

ケース1：1社の会社が仲介

ケース1の場合、仲介する会社は売主様と買主様双方の代理人となるため双方から仲介手数料をいただけることとなります。

従って、たとえ仲介手数料無料を掲げていたとしても、実は片方からはちゃんと手数料をいただいているという仕組みなわけです。

よくよく文言を読むと、「最大」無料のような記載をしているはずです。それは売主様と買主様双方の代理人となれた場合はどちらか一方を無料にしますよ、という意味です。

なお、売主様を優先する会社もあれば反対に買主様を優先される会社もあります。

（通常は売主様を優先するケースが多いように思えます）

ケース2：2社の会社が仲介

こちらは2社の会社が仲介に関わるケースです。

例えばA社が売主様の代理人、B社が買主様の代理人とした場合、A社は売主様から、そしてB社は買主様から手数料を受領します。

ケース1と異なり、どちらか一方を無料にするというスキームは成立しないので半額といった具合に割り引くケースが多い印象です。

筆者の体験談

さて、ここで私個人の実体験をお伝えいたします。

実は私がまだコンサルタントのお仕事をはじめる随分前に自宅マンションを購入しました。

そして、その時は大手の会社さんに仲介をお願いして、法律上限の仲介手数料をお支払いいたしました。

理由はとてもシンプルで、そもそも仲介手数料が何たるかを知らなかったです。

そして無料や半額でサービスを提供してくれる会社があることも知りませんでした。そういうものなんだなと気にも止めていなかったくらいです。

実はそんな方非常に多いようです。

その後、私は自宅の買換のためにマンションを売却しました。その時に仲介をお願いしたのは無名の不動産会社さんでした。そして仲介手数料が半額でした。

同じ物件の売買にも関わらず、不動産仲介会社さんによって数十万円の手数料の差があるということになります。

では、大手の方がサービスが良かったか、信頼のおける営業さんだったかというと私のケースでは全くそんなことはありませんでした。

むしろ無名の不動産会社の担当者様の方が、親身に私に寄り沿っていただき、希望の金額で売却することができました。

私は現在コンサルティング業で独立し、不動産に関してもアドバイスさせていただいておりますが、その時の経験が私の礎になっています。

たとえ認知度が低くても、お客様ファーストでお客様に寄りそった質の高いサービスを提供したいと感じている次第です。

まとめ

以上、本日は不動産売買における仲介手数料についてお伝えしました。

勿論仲介手数料は安いに越したことはないですが、それに加えて是非信頼のおける会社さんにサポートをお願いしてください。

仲介手数料をディスカウントする代わりに他の何かを犠牲にしていることが多いように思えます。

例えば会社さんによっては内覧などは極力付き合わず、契約日のみ担当者が来てくれるような会社もあります。

また、手数料を安くすると数をこなす必要があるので、地方の物件だと仲介をお願いしてもスルーされてしまうこともあります。

特に奈良県だと、大阪からの移動時間や出張代がかかるのでスルーされてしまうケースもあるかと思います。

なお、我々は広告費やオフィス料を抑えることでお客様の価格に反映させていただいているので、内覧、打ち合わせ、契約など最後まで常に伴走させていただきます。

地方の物件でも関係ありません、常に変わらずサービスを提供させていただきます。

もし、今この記事を読んでいただいている方が自宅の売買を検討している方でしたら是非選択肢の一つとして我々も候補に挙げていただけますと幸いです。

また、ご自宅の売買の流れや注意点についても知りたい方は是非こちらの記事も合わせてご確認いただけると幸いです。

奈良でマンションを売却する流れと3つの注意点についてお伝えします！

この記事のテーマ どうも皆さんこんにちは！ 今回はマンションを売却する一連の流れと奈良でマンションを売却する際に特に気をつけていただきたい3つの注意点についてお話…

TRYコンサルティング

それではまた！

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どうも皆さんこんにちは！

本日は奈良でお家探しや土地探しをしている方のためにちょっぴり役立つ豆知識をお伝えしたいと思います。

土地は●●平米、●●坪！とかリビングは●●畳！2階部分は●●坪！とか言われても正直ぱっと広さがイメージできる方は意外と少ないのではないでしょうか。

一見当たり前なんですが、意外に知らない方も多い情報なので是非読んでいただけると幸いです。

それでは早速見てみましょう。

坪･平米･畳の早見表

そもそも同じものを表すのに単位が多すぎるので分かりにくいかと思います。

ですので早見表を見て、自分が今暮らしている自宅が何平米なのか、あるいは何坪なのかといった感覚を持てば新しい土地や自宅もどれくらいの広さかイメージできるようになるのではないでしょうか。

こちらが早見表です。

とても大雑把な言い方をすると、畳の半分が坪です。そして畳の約1.5倍（正確には1.62倍）が㎡と覚えて下さい。

例えば、6畳の部屋の広さは誰もがイメージ出来ると思います。

そして、この家は30坪です！と言われたらその家は60畳、つまり6畳のお部屋10個分くらいで90㎡くらいの家なんだな～とイメージできれば良いです。

豊かな暮らしに必要な住居面積

誘導居住面積という言葉をご存知でしょうか。

少し聞き慣れない言葉に面食らう方もいらっしゃるかもしれません。

平たく言うと、豊かな暮らしを実現し、多様なライフスタイルに対応するために必要とされる住宅の面積を指す言葉です。

国土交通省の住生活基本計画で定められており、郊外と都市部でそれぞれ水準があります。

なお、正確には一般型誘導居住面積水準、都市居住型誘導居住面積水準といいます。

こちらについて先ほどの坪･畳･平米で見てみましょう。

まず郊外の水準についてその定義と実際の広さを見てみましょう。

（1）一般型居住面積水準

　　①単身者：55平米

　　②2人以上の世帯：25平米×世帯人数+25平米

なお、子供の場合、3歳未満は0.25人、6歳未満は0.5人、10歳未満は0.75人として計算することになります。

例えば、あなたが夫婦と8歳のお子様と2歳のお子様の4人家族で奈良県のような郊外住みとした場合、世帯人数は3人とカウントして、100平米(㎡)の自宅だと豊かな暮らしを実現できるといった具合の考え方です。

次に都市部を見てみましょう。

（2）都市居住型誘導居住面積水準

　　①単身者：40平米

　　②2人以上の世帯：20平米×世帯人数+15平米

都市部も子供の考え方は同じで、3歳未満は0.25人、6歳未満は0.5人、10歳未満は0.75人として計算することになります。

例えばあなたが都心部でカップル2人暮らしの場合、55平米（㎡）の自宅だと豊かな暮らしを実感できるという考え方です。

さて、豊かな暮らしを実現するために最低必要な居住面積を坪･畳･平米それぞれの単位で確認しました。

これにより、自身が暮らそうとしている街が都心なのか郊外なのか、家族人数は何人か、そしてどのくらいの広さの自宅ならば豊かな暮らしができそうか、そのようなことを考えることができます。

まとめ

本日は不動産売買･賃貸の豆知識ということで、いつもより短い記事ですが、以上となります。

自宅の購入検討を開始すると、日頃使い慣れない言葉がしばしば出てきますが、一つ一つ知識として理解していくことで自分の理想の住居を正確にイメージできるようになってくるのかと思います。

自分がどういう暮らしを理想としているか、そしてそれを実現するためにはどのような住まいが良いかを考えることは非常に難しいですが、同時にとても楽しいことであります。

是非我々も一緒に検討させていただけると幸いです。

それではまた！

The post 【奈良の不動産売買･賃貸豆知識】坪･畳･平米と豊かな暮らしに必要な住居面積 first appeared on TRYコンサルティング.